Na rynku mieszkaniowym początek roku przyniósł znajomy, ale wcale nieoczywisty obrazek. Ceny mieszkań rosną niemal wszędzie, a jednocześnie sprzedaż wyraźnie słabnie. Deweloperzy testują nowe poziomy cenowe, kupujący — coraz częściej — odpowiadają spokojnym „sprawdzam”.
Styczeń zamknął się wzrostem średnich cen metra kwadratowego we wszystkich analizowanych dużych miastach. Przeciętna stawka przekroczyła 14,2 tys. zł. To jednak wzrost bardziej statystyczny niż rynkowy — bo w tym samym czasie liczba sprzedanych mieszkań spadła o około 10 proc. w porównaniu z grudniem.
Drożej w cennikach, ciszej w biurach sprzedaży
Na papierze wygląda to jednoznacznie: więcej mieszkań drożało niż taniało. W praktyce obraz jest znacznie ciekawszy. Tam, gdzie deweloperzy decydowali się na obniżki, były one wyraźne — często kilkuprocentowe. Podwyżki z kolei miały charakter ostrożny i rozłożony w czasie.
To tworzy przestrzeń, w której negocjacje znów mają sens. Zwłaszcza przy lokalach, które od miesięcy czekają na nabywcę, cena z ogłoszenia coraz rzadziej jest ceną ostateczną.
Trójmiasto na czele, ale nie dzięki kupującym
Największy skok średnich cen zanotowano w Trójmieście. Metr kwadratowy podrożał tam niemal o 4 proc., co na pierwszy rzut oka może wyglądać jak wybuch popytu. W rzeczywistości zadziałał inny mechanizm: na rynek trafiła nowa pula mieszkań, wyraźnie droższych od dotychczasowej średniej.
Podobnie było w aglomeracji śląskiej, gdzie nowa oferta podniosła statystyki, choć niekoniecznie przełożyła się na większą sprzedaż. We Wrocławiu i Łodzi rynek poruszał się niemal w miejscu — ceny zmieniły się symbolicznie, jakby obie strony wstrzymały oddech.
Gdy średnia rośnie, bo sprzedają się tańsze mieszkania
Szczecin pokazuje, jak mylące potrafią być same liczby. Choć średnia cena metra kwadratowego wzrosła, sprzedaż załamała się tam wyjątkowo mocno — nawet o połowę względem grudnia. Sprzedawały się głównie tańsze lokale, które szybko znikały z oferty, zostawiając w statystykach droższe mieszkania. Efekt? Średnia w górę, ruch na rynku — w dół.
Bydgoszcz pozostaje z kolei jednym z najbardziej „twardych” rynków cenowych. Obniżki są tam rzadkością, a deweloperzy wyjątkowo niechętnie korygują ceny w dół.
Rok bez boomu i bez krachu
W ujęciu rocznym obraz rynku jest znacznie spokojniejszy, niż mogłyby sugerować miesięczne wahania. Średnie ceny mieszkań w Polsce są dziś niespełna 2 proc. wyższe niż rok temu. To wzrost wolniejszy niż inflacja i wyraźnie słabszy niż tempo wzrostu wynagrodzeń.
Najmocniej ceny urosły w Trójmieście, Poznaniu i Bydgoszczy. Z drugiej strony są miasta, które wyraźnie wyhamowały — we Wrocławiu i Krakowie średnie ceny metra kwadratowego spadły w skali roku.
Rynek w fazie uważnego równoważenia
Coraz wyraźniej widać, że o kierunku cen decyduje dziś struktura oferty, a nie tylko popyt. Nowe inwestycje, lepsze lokalizacje i wyższy standard potrafią podnieść średnią nawet wtedy, gdy sprzedaż słabnie.
Rynek mieszkaniowy wszedł w etap, w którym nikt już nie biegnie na oślep. Kupujący liczą, porównują i negocjują. Sprzedający podnoszą ceny, ale coraz ostrożniej. A „średnia cena metra” staje się bardziej wskaźnikiem statystycznym niż realnym wyznacznikiem tego, ile faktycznie trzeba dziś zapłacić za mieszkanie.
Źródło: Tabelaofert.pl
Zdj.: Maria Ziegler on Unsplash
